Si vous utilisez notre simulateur de rentabilité locative, vous constaterez que souvent le montant de l'impôt foncier à payer la première année (celle de l'achat du bien) est faible par rapport à la deuxième année suivante.
La raison principale est que la première année vous avez plus de charges que les années suivantes. Pour beaucoup de régimes fiscaux (location nue, meublée, etc.) vous pouvez déduire les charges de vos revenus locatifs avant calcul de l'impôt (voir notre article détaillé au sujet du calcul du déficit foncier).
Les charges financières (frais de dossier bancaires, garantie crédit logement, intérêt d'emprunt, etc.) mais aussi certains travaux peuvent être déduits des revenus des loyers.
Hors la première année est spéciale puisque c'est là que vous avez en charge les frais bancaires à la mise en place de l'emprunt. C'est aussi à ce moment là souvent que les travaux sont engagés.
De ce fait la première voit une grande déduction de charges en fonction de votre projet. Et comme le calcul de l'impôt se fait après déduction des charges, la base de calcul de l'imposition est plus faible et le montant de l'impôt est également pus faible.
L'année suivante ces dépenses sont plus réduites voir inexistantes et par voie de conséquence le montant de l'impôt est plus important.
Vous pouvez consulter le détail de cela dans la section "Rendements" du rapport de rentabilité.
Notre simulateur projette votre investissement sur une longue période ce qui vous permet de faire l'étude de rentabilité de façon globale est pas uniquement par un calcul la première année.
C'est aussi pour cela que le simulateur vous donne des indicateurs comme le taux de rendement interne qui permettent de calculer la rentabilité sur le projet dans sa globalité sur x années. Cela permet de lisser la première année plus intéressantes avec les autres qui le sont souvent moins.
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